湖南自考资产评估考前复习笔记：收益法
第三节：收益法
一、收益法及其适用的前提条件
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
适宜采用收益法评估的资产有：资源性资产；无形资产；商业用房地产等。
运用收益法对资产评估时，是以资产投入使用后能够连续获利为基础的。
如果在资产上进行投资不是为了获利，进行投资后没有预期收益或预期收益很少而且又不稳定，则不能采用收益法。
二、收益法应用的形式
收益法的应用，实际上就是对被评估资产未来预期收益进行折现。
三、收益法中各项指标的确定
收益法中的主要指标有三个，即收益额、折现率或资本化率、收益期限。
对于收益额的确定，应把握两点：
（1）收益额指的是资产使用带来的未来收益期望值，是通过预测分析获得的；
（2）收益额必须是由被评估资产直接形成的，不是由该项资产形成的收益应分离出来。
关于收益额的构成，以企业为例，目前有几种观点：
①税后利润，即净利润；
②现金流量；
③利润总额。
折现率是管理的报酬。
收益法中各指标间的关系是：本金化率越高，收益现值越低。
四、运用收益法评估资产的程序及其优缺点
收益法评估资产的程序：
（1）收集验证有关经营、财务状况的信息资料；
（2）计算和对比分析有关指标及其变化趋势；
（3）预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；
（4）将预期收益折现或资本化处理，确定被评估资产价值。
收益法的优点是：
（1）能真实和较准确地反映企业资本化的价值；
（2）与投资决策相结合，应用此法评估的资产价值易为买卖双方所接受。
收益法的缺点是：
（1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响；
（2）在评估中适用范围较小，一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。
上班族抢先定制【学历提升方案】
